内容証明郵便

行政書士の権限について

【相談の背景】知人あてに、見知らぬ者から、内容証明郵便が届き、回答を求められて、しかも、その住所は、行政書士事務所であった。代理人は、弁護士しかなれないはずで、そのようなことが可能なのか？【質問1】「内容証明郵便で当事務所を連絡先に指定し、当事務所宛に回答書を求めるサービス」を利用し、見知らぬ者が、自分の住所を隠して、行政書士事務所宛てに、標的にした相手に返答を要求するの違法ではないのですか

回答

ベストアンサー

おそらく「交渉」の代理人はしていない、単に書類の作成代理をしているだけである、という建前なのだと思います。もっとも、回答書まで求めているとなると、「交渉」との境界線が微妙なこともあります。お住まいの地域の弁護士会に通報してみる余地もあろうかと思います。

契約の解除

賃貸の契約の自己都合でのキャンセル

【相談の背景】賃貸マンションの契約の審査中のものを自己都合でキャンセルした場合，1ケ月分の家賃をキャンセル料として払わなければならないか．【質問1】電話で上の内容を言われたときは，払うといってしまったが，可能ならば払いたくない．

回答

ベストアンサー

賃貸借契約書へ署名・捺印をした時点で契約が成立するというのが不動産業界ではよくみられる取り扱いかと思います。本件では審査中ということですがサインしていないということであれば、まだ契約が成立していないと主張して支払いを拒む余地もあろうかと思います。契約書（案）にキャンセル料の規定があるはずなので、まずはそこを確認するのが良いでしょう。

近隣トラブル

隣地の方が確定測量に協力してくれない場合の対処法

【相談の背景】不動産業者の者です。土地の売却仲介を依頼されており、売却前に土地の確定測量を実施しています。土地の情報としては、北→南の順に、水路（市所有）→該当土地（売主様所有）→隣地（A様所有）となっています。売主様とA様が昔から仲が悪く、A様が確定測量の立会に応じてくれません。【質問1】確定測量ができないと実際の面積が確定できないので、トラブルがリスクがあると考えています。隣地の立会がなくても、確定測量を実施する方法はないものでしょうか。

回答

ベストアンサー

隣地の立会無しに測量を実施したとしても、境界確認書に署名・押印にしてもらえなければ実質的に意味がありませんので、そのような場合は他の手段を考えるべきでしょう。※土地家屋調査士等の説得を経ても埒が明かないという前提で回答します。まずはここの努力が重要です。測量による境界確認をする大きな目的は後の購入者とのトラブル防止ですので、その観点を重視した方が望ましいと思われます。なるべく手間暇をかけずに何とかしたいというお気持ちはよく分かりますが、リスクを考えると筆界特定制度などの公的手段を用いた方が無難でしょう。

建築

リフォーム工事代金の未払いと倒産のリスクについて相談

【相談の背景】7月にリフォーム一式工事をし協力業者もうちでお願いして工事代金も建て替えています。代金は220万あり工事引渡しもされています。工事代金を払ってくれません。正規振り込み日から一ヶ月ほど立っています。最初は相手方社長とは連絡を取れていて待って下さいとの事だったんですが、途中から着信拒否をされてる状態です。注文書、請書、工事に関する写真はあります。【質問1】会社にお金がないと言ってたんですが全額払ってもらえるのでしょうか？倒産した場合はどうなるのでしょうか？うちもお金を借りないと運営出来なくなります。損害賠償請求とかは出来ないのでしょうか？

回答

法的には払ってもらえる権利はあります。※損害賠償というよりも、単純に工事代金の請求。ただし、単純に金が無い場合、回収が難しい可能性があります。任意に払ってもらえない場合は訴訟などの法的手続きを取ることになります。倒産（裁判所に正式に破産申し立てした場合）してしまうと、破産管財人によって一部弁済が行われることはありますが、全額の回収は困難です。

時効の援用

家賃滞納時効の援用について

【相談の背景】家賃滞納について平成18年から平成28年までの間に家賃滞納があります。3年前、少しの金額返済と口約束で年2回支払いますと約束をしました。【質問1】5年以上前の滞納なので時効の援用は適用すると思いますが、3年前に支払った事があるので、今すぐにでも時効の援用は適用しますか？

回答

3年前に支払ったことをもって、時効の中断（更新）がなされている可能性が高いと思われます。その時点から、また時効期間のカウントが始まるのだと思います。

重要事項説明書

売買契約に伴う隠蔽配管の説明義務について

【相談の背景】中古マンション売買契約に伴う隠蔽配管の説明義務・告知義務につきましてよろしくお願いいたします。中古マンションの売買契約を締結しました。契約後に仲介業者より調査の結果隠蔽配管であると連絡がありました。配管劣化の可能性と設置費用が余分にかかることになります。  内見および重要事項説明において隠蔽配管について記載および説明がありませんでした。その後の話し合いにおいて、仲介業者は隠蔽配管であることは知っていたようですが、証拠はありません。売主も以前エアコンを設置している為隠蔽配管であることは分かっていらっしゃったと思います。仲介業者はあくまでも契約後の物件調査において隠蔽配管が発覚したという申し出です。この様な場合、売主もしくは仲介業者に告知義務または説明義務違反を問うことは可能でしょうか。  仲介業者からは違反どちらも該当せず、売主・仲介ともに隠蔽配管であったことでかかる費用は補填できないといわれてしまいました。現状手付金と仲介手数料半額を支払った段階です。よろしくお願いいたします。【質問1】隠蔽配管の説明義務・告知義務はありますでしょうか。【質問2】義務違反となる場合、買主として売主または仲介業者に対しどのように対処すべきでしょうか。

回答

【質問1】隠蔽配管の説明義務・告知義務はありますでしょうか。→　具体的なデメリットがある場合（例えば重要事項説明書でそのままの状態でエアコンが取り付けられることが前提になっていたような場合）は説明義務違反の可能性があると思います。もっとも、物件についてのあらゆることに関して説明義務がある訳ではありません。ケースによります。※本件では、そもそも業者が知っていたのか？という点も問題になります。立証をどうするのかも考えなければいけません。【質問2】義務違反となる場合、買主として売主または仲介業者に対しどのように対処すべきでしょうか。→　損害賠償請求による金銭的解決を図るのが一般的です。話し合いで解決しなければ裁判ということになりますが、コスト等も勘案して検討することになります。

建替え・増改築

借地内増築の承諾料について

【相談の背景】親が借地をして自宅を建て居住しています(旧借地法)。敷地内に子どもが家を新築することになり、地主に相談したところ、承諾料の話しになりました。【質問1】承諾料は一般的に更地価格の3%前後のようですが、それは敷地全体になりますか？新築する敷地の部分で算出して良いでしょうか？ご教示お願いいたします。

回答

敷地のどの部分を借りているか次第です。借地契約の対象が敷地全体なのであれば、計算の基礎も敷地全体となるのが原則でしょう。もっとも、承諾料というのはある程度曖昧さも残る分野ですので、交渉の余地は有り得るでしょう。

不動産・建築

退去した後の滞納家賃回収および管理会社に対しての賠償請求について

【相談の背景】弊社はアパートを管理している管理会社です。家賃の未納額を回収できない場合、弊社に対して大家から未納額を請求されるかどうかを伺いたいと思い、ご相談いたします。弊社が管理する前は、別の管理会社が管理をしていました。連帯保証人は行方不明で請求不可です。2021年8月から弊社が管理を開始し、その時点で家賃を半年分滞納していました。引き継ぐ際に新たに連帯保証人を立ててくださいと話をしましたが、対応してもらえませんでした。連帯保証人がいないため、本人に督促するしかなく、これまで再三再四督促してきましたが「仕事がない、病気で入院しているから家賃を支払えない」と理由をつけて、月々の家賃の半分しか支払わず、今では1年分くらい家賃を滞納している状況です。ここまで滞納額が増える前に、何度も滞納者に退去してほしい、家賃の未納額が増えないうちに他へ引っ越すようにと話をしてきましたが、滞納者がのらりくらりとして引っ越しをしてくれず、何度も話し合いした結果、今年の3月から家賃1ヶ月分にプラスして未納額を月3万円ずつ入金してくれるようになりました。改善方向に向かったと思っていた矢先に、また入院することになったと連絡が入り、これ以上迷惑をかけられないから解約すると申し出がありましたが、現状では未納額を一括返済する状況ではないため、未納のまま退去してもらうことになりそうです。【質問1】滞納者が未納のまま退去し、その後支払わない場合、大家から管理会社に対して賠償請求等が発生するかどうか教えてほしいです。

回答

大家さんから賠償請求をする場合、考えられる法的根拠は、不法行為or債務不履行（契約違反）の２択です。どちらの場合も、管理会社に過失がなければ請求は認められません。「相談の背景」に記載されている事情からすると、管理会社として尽くすべき義務は果たしているように思いますので、大家さんからの賠償請求はそれほど気にされなくても大丈夫かと思います。もっとも、大家さんが法律に詳しいわけでは無いと思いますので、上記の法的理解をしないままクレームがつくことは有り得るかもしれません。その場合、誠心誠意説明をして理解してもらうことになります。

不動産・建築

賃貸マンションのキャンセルに伴う返金について

【相談の背景】新居となる賃貸マンションへ引っ越し予定でしたが、急に母親が病気をしたので要介護となり入居日3週間前にキャンセル依頼をしました。入金は既に済んでましたが、契約書への記載はまだしてない状況でした。解約手付金として一ヶ月の家賃分を差し引かれた形で返金となるとのことでした。【質問1】これは一般的なことなのでしょうか？全額返金は難しいのでしょうか？

回答

契約書がなくても、当事者の合意が取れていれば契約自体は成立します。入金済みというのがその根拠になり得ます。仲介業者はこのように考えているのでしょうね。もっとも、賃貸借契約書へ署名・捺印をした時点で契約が成立するというのも、不動産業界では多くみられる取り扱いかと思います。予定日まで３週間あるということですので、仲介業者のダメージもそれほど大きくないことを指摘することもできそうです。このあたりを指摘して、業者と交渉してみたらいかがでしょうか？