【相談の背景】
旧住宅公団分譲マンションで複数棟（エレベーター付高層棟、エレベーター無し中層棟により構成）を1管理組合で管理しています。管理規約は国交省標準規約をベースに適宜改正し「棟総会」が規定されています。大規模修繕の修繕積立金は全体共有修繕積立金、棟別修繕積立金、駐車場修繕積立金に区分けして積立しています。現在、組合は2回目の大規模修繕実施に当たって、工事仕様書を設計会社に作成依頼しています。棟毎に漏水歴や自動ドアの追加設置有無等バリアフリー対応が異なります。設計会社は価格が異なる屋根防水工事仕様3例（既存撤去、カバー、下地補修金物周りシーリング）を提示、エレベーター設置の有無等、棟毎の選択を求められています。棟毎に修繕積立金を積立していること、屋根、自動ドア設置の有無等、棟毎に改修方法の選択肢があり、棟組合員で決定することは必須と考えています。決定後、施工会社募集は「棟毎の決定内容を反映した工事仕様書」で管理組合が行い選択。通常総会に「工事項目、工事仕様、価格、施工会社」を上程して決議を得て、着工に進むことを想定しています。

【質問1】
質問1.棟総会での決議は必須でしょうか。必須でなければどのような代案がありますでしょうか。

【質問2】
質問2.管理組合が棟毎決議した工事仕様に沿って施工会社を決め、総会で「工事項目、工事価格、施工会社」を上程決議することで差し支えありませんでしょうか。

【質問3】
3本件大規模修繕建物検査で棟別に経年劣化が違うことが判明。修繕費増加棟が発生。既往長期修繕計画では修繕積立金不足棟が発生。総会で修繕積立金不足棟のみ修繕積立金増加議案上程決議での対応は可能でしょうか。

【相談の背景】
旧住宅公団分譲マンションで複数棟（エレベーター付高層棟、エレベーター無し中層棟により構成）を1管理組合で管理しています。管理規約は国交省標準規約をベースに適宜改正し「棟総会」が規定されています。大規模修繕の修繕積立金は全体共有修繕積立金、棟別修繕積立金、駐車場修繕積立金に区分けして積立しています。現在、組合は2回目の大規模修繕実施に当たって、工事仕様書を設計会社に作成依頼しています。棟毎に漏水歴や自動ドアの追加設置有無等バリアフリー対応が異なります。設計会社は価格が異なる屋根防水工事仕様3例（既存撤去、カバー、下地補修金物周りシーリング）を提示、エレベーター設置の有無等、棟毎の選択を求められています。棟毎に修繕積立金を積立していること、屋根、自動ドア設置の有無等、棟毎に改修方法の選択肢があり、棟組合員で決定することは必須と考えています。決定後、施工会社募集は「棟毎の決定内容を反映した工事仕様書」で管理組合が行い選択。通常総会に「工事項目、工事仕様、価格、施工会社」を上程して決議を得て、着工に進むことを想定しています。

【質問1】
質問1.棟総会での決議は必須でしょうか。必須でなければどのような代案がありますでしょうか。

【質問2】
質問2.管理組合が棟毎決議した工事仕様に沿って施工会社を決め、総会で「工事項目、工事価格、施工会社」を上程決議することで差し支えありませんでしょうか。

【質問3】
3本件大規模修繕建物検査で棟別に経年劣化が違うことが判明。修繕費増加棟が発生。既往長期修繕計画では修繕積立金不足棟が発生。総会で修繕積立金不足棟のみ修繕積立金増加議案上程決議での対応は可能でしょうか。